Antes de hablar de perfiles o de vidrios, lo primero que conviene aclarar es el permiso para cerrar una terraza. Es la pregunta que más se repite cuando visitamos pisos en Alcalá de Henares y el resto de la Comunidad de Madrid. También es la que más disgustos evita. Un cerramiento bien hecho pero sin permiso puede acabar desmontado. Te explicamos qué pide la ley, cómo plantearlo en la junta y qué trámite hacer en el ayuntamiento.
¿Por qué hace falta permiso para cerrar una terraza?
Aunque la terraza sea de uso privado, su cara exterior forma parte de la fachada del edificio, y la fachada es un elemento común. Cerrarla cambia la imagen del edificio y, en muchos casos, aumenta la superficie cerrada de la vivienda. Por eso intervienen dos partes: la comunidad, que protege la fachada, y el ayuntamiento, que controla lo que se construye.
Permiso de la comunidad de vecinos: qué mayoría hace falta
El artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal incluye expresamente el cerramiento de terrazas entre las obras que necesitan autorización. Desde la reforma de 2013 no hace falta unanimidad. Basta con el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios. Esos propietarios, a su vez, deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación.
Un detalle práctico: los propietarios que no acuden a la junta también cuentan. Si están bien citados y, una vez informados del acuerdo, no se oponen por escrito en 30 días naturales, su voto se suma como favorable.
Cuándo la comunidad ya ha dado permiso
Algunas comunidades tienen aprobado un modelo común de cerramiento, con color, tipo de perfil y forma de apertura definidos. Si es tu caso, normalmente basta con ajustarte a ese modelo y comunicarlo al administrador. Revisa también los estatutos: a veces ya regulan los cerramientos o los prohíben.
Qué puede pasar si cierras sin permiso
Si no pides permiso para cerrar una terraza, la comunidad puede reclamar judicialmente que retires el cerramiento y devuelvas la fachada a su estado original. Los tribunales han llegado a ordenar la retirada de cerramientos que tenían licencia municipal, porque rompían la uniformidad estética del conjunto. Hay sentencias en sentido contrario cuando la comunidad lo había consentido durante muchos años, pero no es algo con lo que convenga contar.
Permiso del ayuntamiento: licencia o declaración responsable
Además del acuerdo de la comunidad, la ley exige autorización administrativa. Cada ayuntamiento lo regula en sus ordenanzas, así que el trámite cambia de un municipio a otro:
- En muchos municipios de la Comunidad de Madrid, un cerramiento que no modifica la estructura se tramita como obra menor, con declaración responsable.
- En otros se pide licencia de obra, a veces con memoria o proyecto firmado por un técnico.
- Si el cerramiento aumenta la superficie construida y el edificio ya ha agotado la edificabilidad que permite el planeamiento, puede no ser legalizable.
Lo más rápido es preguntar en el departamento de urbanismo de tu ayuntamiento antes de encargar el cerramiento. Te dirán qué documentación piden y si hay alguna limitación en tu zona.
Catastro e IBI
Si cerrar la terraza incorpora esos metros a la vivienda, la superficie construida cambia. Esa alteración puede tener que declararse al Catastro y, en consecuencia, subir el IBI. Conviene tenerlo en cuenta al hacer números.
Pasos para cerrar una terraza con todos los permisos
Este es el orden que recomendamos para conseguir el permiso para cerrar una terraza sin sorpresas:
- Pide al administrador los estatutos y pregunta si existe un modelo de cerramiento aprobado.
- Solicita presupuesto con un diseño que respete la fachada: color de los perfiles, despiece y apertura.
- Pide que el punto se incluya en el orden del día de la próxima junta. Lleva el diseño y, si puedes, una foto o un montaje.
- Una vez aprobado, presenta la declaración responsable o la licencia en el ayuntamiento.
- Con el permiso concedido, se fabrica e instala el cerramiento.
Un consejo de taller: proponer a la junta un modelo común para todo el edificio suele facilitar la votación. Los vecinos ven que la fachada quedará uniforme aunque cada uno cierre su terraza en un momento distinto.
Qué cerramiento elegir para que la comunidad lo apruebe
Los sistemas que menos cambian la imagen exterior suelen tener mejor acogida. Las cortinas de cristal casi no se ven desde la calle porque no tienen perfiles verticales. Los cerramientos de aluminio en el mismo color que las ventanas del edificio también se integran bien. Puedes comparar opciones en nuestra guía de tipos de cerramientos para terrazas y porches y ver costes en la de precios para cerrar una terraza en Madrid.
Te ayudamos a preparar la propuesta para la junta
Diseñamos el cerramiento respetando la fachada, te damos un presupuesto detallado para presentarlo a los vecinos y te orientamos sobre el trámite municipal.
Preguntas frecuentes sobre el permiso para cerrar una terraza
No. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2013 basta con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, salvo que los estatutos establezcan otra cosa.
También necesitas permiso. La terraza puede ser de uso privado, pero su cara exterior forma parte de la fachada, que es un elemento común.
Si fueron citados correctamente y no se oponen por escrito en los 30 días naturales siguientes a la comunicación del acuerdo, su voto cuenta como favorable.
Sí. Las cortinas de cristal son un cerramiento como cualquier otro. Necesitas el acuerdo de la comunidad y el trámite que pida tu ayuntamiento, que suele ser una declaración responsable o una licencia de obra menor.
